破局房地產(chǎn)困境：盤(pán)活存量，助力安居
張慶明?
在中國(guó)，盡管部分家庭擁有兩套或多套房產(chǎn)，但無(wú)房戶依然存在，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出復(fù)雜多樣的現(xiàn)狀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房自有率約為70%，這意味著仍有約30%的城鎮(zhèn)居民沒(méi)有自有住房。同時(shí)，中國(guó)家庭戶均擁有住房1.5套，其中58.4%的家庭擁有一套住房，31.0%的家庭擁有兩套住房，10.5%的家庭擁有三套及以上住房。這種現(xiàn)象反映了住房資源在不同家庭之間的分布不均衡。?
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)的背景下，一方面，大量閑置房產(chǎn)未能得到有效利用，造成了資源的浪費(fèi)；另一方面，眾多無(wú)房戶卻因購(gòu)房或租賃成本過(guò)高而難以滿足居住需求。這種矛盾的存在不僅影響了社會(huì)的公平與和諧，也制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。然而，我們堅(jiān)信，通過(guò)一系列創(chuàng)新舉措和多方協(xié)同努力，這一矛盾一定能夠得到有效化解，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。?
一、人口結(jié)構(gòu)變化：從硬剛需到偽剛需的轉(zhuǎn)變?
人口問(wèn)題是房地產(chǎn)行業(yè)的核心。隨著人口增長(zhǎng)放緩甚至減少，住房需求從過(guò)去的“硬剛需”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤皞蝿傂琛?。這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬桕P(guān)系更加復(fù)雜的狀態(tài)。在這種情況下，我們必須重新審視住房的供給與需求，尋找新的平衡點(diǎn)。?
（一）精準(zhǔn)把握需求?
政策層面應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化人口政策，鼓勵(lì)生育的同時(shí)，合理引導(dǎo)人口流動(dòng)，使人口分布與住房資源更加匹配。例如，一些大城市可以通過(guò)積分落戶政策，吸引高學(xué)歷、高技能人才，同時(shí)為他們提供相應(yīng)的住房支持。此外，針對(duì)不同年齡段、不同收入層次的人群，制定差異化的住房支持政策。對(duì)于年輕無(wú)房戶，可通過(guò)提供低息貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等方式降低其購(gòu)房門(mén)檻；對(duì)于收入較低的群體，加大保障性住房的供給力度，確保其基本居住需求得到滿足。?
（二）優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變化，調(diào)整住房產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)。例如，開(kāi)發(fā)更多適合小家庭、單身人士的中小戶型住房，滿足多樣化的居住需求。同時(shí)，關(guān)注人口老齡化趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)適合老年人的養(yǎng)老型住宅，配備完善的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施。?
二、開(kāi)發(fā)商資金鏈與市場(chǎng)信心的協(xié)同修復(fù)?
開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，而市場(chǎng)信心不足又加劇了這一困境。要解決這一矛盾，需要從資金支持和信心提振兩方面入手。?
（一）資金支持?
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合理信貸支持，優(yōu)化貸款審批流程，緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力。同時(shí)，政府可通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)基金，對(duì)資金鏈緊張但項(xiàng)目有潛力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持，防止樓盤(pán)爛尾。例如，2024年，某地方政府設(shè)立了房地產(chǎn)紓困基金，專門(mén)用于解決爛尾樓問(wèn)題，保障購(gòu)房者的權(quán)益。?
（二）信心提振?
加強(qiáng)政策宣傳和市場(chǎng)預(yù)期管理，通過(guò)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加快項(xiàng)目交付等措施，逐步恢復(fù)購(gòu)房者信心。例如，2024年央行下調(diào)首套和二套房首付比例，取消全國(guó)房貸利率下限，下調(diào)公積金貸款利率等政策，有效刺激了市場(chǎng)需求。同時(shí)，政府可以通過(guò)舉辦房地產(chǎn)交易會(huì)、線上看房平臺(tái)等方式，為購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商搭建溝通橋梁，促進(jìn)市場(chǎng)交易。?
三、房?jī)r(jià)波動(dòng)與市場(chǎng)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制?
房?jī)r(jià)波動(dòng)引發(fā)的焦慮情緒嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的穩(wěn)定。為此，需要建立房?jī)r(jià)穩(wěn)定長(zhǎng)效機(jī)制。?
（一）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)?
政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和調(diào)控，防止房?jī)r(jià)大起大落。根據(jù)不同城市的市場(chǎng)情況，靈活調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。例如，一些熱點(diǎn)城市可以通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)緩解供需矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。?
（二）推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?
通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房資源的合理配置。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊違法違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，為購(gòu)房者創(chuàng)造一個(gè)公平、透明的市場(chǎng)環(huán)境。?
四、地方政府財(cái)政收入與房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的平衡?
地方政府財(cái)政收入減少，影響了公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金供應(yīng)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。解決這一問(wèn)題，需要?jiǎng)?chuàng)新財(cái)政收入模式和優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)。?
（一）拓寬財(cái)政收入渠道?
地方政府應(yīng)逐步降低對(duì)土地出讓金的依賴，拓寬財(cái)政收入渠道。例如，通過(guò)發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，增加稅收收入。同時(shí)，中央政府可加大對(duì)地方財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付力度，緩解地方財(cái)政壓力，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。?
（二）優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)?
將有限的資金優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升城市的宜居性和吸引力。例如，一些城市通過(guò)加大保障性住房建設(shè)力度，改善了低收入群體的居住條件，同時(shí)也提升了城市的整體形象。?
五、就業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性互動(dòng)?
房地產(chǎn)行業(yè)的低迷增加了就業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而就業(yè)市場(chǎng)的不穩(wěn)定又進(jìn)一步抑制了購(gòu)房需求。要打破這一惡性循環(huán)，需要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與就業(yè)市場(chǎng)的良性互動(dòng)。?
（一）產(chǎn)業(yè)升級(jí)與就業(yè)創(chuàng)造?
鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展綠色建筑、智能家居等新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多高質(zhì)量的就業(yè)崗位。同時(shí)，政府可通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長(zhǎng)。例如，加大對(duì)建筑裝修、物業(yè)管理等行業(yè)的扶持力度，緩解就業(yè)壓力。?
（二）職業(yè)技能培訓(xùn)?
加強(qiáng)職業(yè)技能培訓(xùn)，提高勞動(dòng)者素質(zhì)，使其更好地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化帶來(lái)的就業(yè)需求。通過(guò)開(kāi)展針對(duì)性的培訓(xùn)課程，幫助勞動(dòng)者掌握新的技能，提升就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。?
六、盤(pán)活閑置存量房產(chǎn)的創(chuàng)新舉措?
盤(pán)活閑置存量房產(chǎn)是解決矛盾的關(guān)鍵。政府可出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將閑置房產(chǎn)改造為租賃住房、辦公空間或商業(yè)綜合體，通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)提高房產(chǎn)利用率。?
（一）政策支持?
出臺(tái)稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等政策，支持企業(yè)將閑置廠房改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。例如，某城市通過(guò)給予稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)企業(yè)將閑置廠房改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，既解決了閑置問(wèn)題，又帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。?
（二）共享經(jīng)濟(jì)模式?
借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)共享平臺(tái)，將閑置房產(chǎn)信息發(fā)布在平臺(tái)上，供有需求的人群選擇，實(shí)現(xiàn)閑置房產(chǎn)的短期租賃或共享使用。這種模式不僅可以提高房產(chǎn)利用率，還可以滿足不同人群的多樣化需求。?
七、加強(qiáng)政策協(xié)同與多方合作?
解決閑置存量房產(chǎn)與無(wú)房戶之間的矛盾，需要政府、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)同合作。?
（一）政府引導(dǎo)?
政府應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)和監(jiān)管，確保各項(xiàng)政策措施落地見(jiàn)效。例如，通過(guò)制定詳細(xì)的政策文件，明確各方責(zé)任和義務(wù)，推動(dòng)政策落實(shí)。?
（二）多方參與?
開(kāi)發(fā)商要積極履行社會(huì)責(zé)任，主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)降價(jià)促銷、優(yōu)化產(chǎn)品等方式滿足市場(chǎng)需求。金融機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮資金支持作用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供保障。同時(shí)，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)組織等各方力量的參與，形成全社會(huì)共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的良好氛圍。?
八、展望未來(lái)：構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)新生態(tài)?
展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。隨著政策的不斷完善和市場(chǎng)的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從過(guò)去的粗放式發(fā)展向精細(xì)化、多元化方向轉(zhuǎn)變。?
（一）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)?
保障性住房與商品房協(xié)同發(fā)展，滿足不同層次人群的居住需求。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重品質(zhì)和服務(wù)，綠色、智能、人文將成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞。?
（二）推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?
通過(guò)盤(pán)活閑置存量房產(chǎn)、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)政策協(xié)同等措施，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。我們堅(jiān)信，在各方共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，閑置存量房產(chǎn)與無(wú)房戶之間的矛盾也將得到有效化解，實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)的美好愿景。?
房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)充滿希望，只要我們堅(jiān)定信心、積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，就能開(kāi)創(chuàng)健康發(fā)展的新局面！
張慶明，原泰安市政協(xié)副主席、市一級(jí)巡視員。
