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精華熱點(diǎn) 中國(guó)樓市神話或許正走向終結(jié)
最近一個(gè)震驚的數(shù)據(jù)正引發(fā)了廣泛關(guān)注。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)值從巔峰時(shí)期的四百五十萬(wàn)億到現(xiàn)在已蒸發(fā)了超過(guò)一百萬(wàn)億。這個(gè)數(shù)字意味著什么？相當(dāng)于三個(gè)德國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量消失了，很多人現(xiàn)在還在納悶。為什么房?jī)r(jià)會(huì)跌得如此慘烈？為什么曾經(jīng)被奉為永遠(yuǎn)只漲不跌的房子，現(xiàn)在卻變成了燙手山芋？這背后到底隱藏著怎樣的深層次邏輯，涉及到的是財(cái)富的快速積累，還是一場(chǎng)無(wú)法逃脫的騙局？
說(shuō)白了，答案很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@場(chǎng)持續(xù)了二十多年的房地產(chǎn)盛宴，從頭到尾就是一場(chǎng)精心策劃的財(cái)富收割。但是如果你以為這只是一場(chǎng)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)泡沫，那就太天真了。這背后隱藏著一整套復(fù)雜的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，涉及到國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略、貨幣政策、人口紅利、國(guó)際經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)等多個(gè)層面。我們先來(lái)看看這個(gè)局是怎么布下的。二零零零年，中國(guó)加入w t o后，對(duì)外貿(mào)易井噴式發(fā)展，各種工廠遍地開(kāi)花，工作崗位比人還多。那個(gè)時(shí)候普通打工人的收入確實(shí)在增長(zhǎng)。老百姓口袋里開(kāi)始有余錢(qián)了，關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，怎么讓這些錢(qián)持續(xù)流動(dòng)起來(lái)，制造更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呢？這里就涉及到一個(gè)核心的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、儲(chǔ)蓄悖論，當(dāng)所有人都把錢(qián)存起來(lái)，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)就會(huì)下降，經(jīng)濟(jì)就會(huì)停滯。但如果讓大家都去借錢(qián)消費(fèi)，尤其是借未來(lái)的錢(qián)消費(fèi)，就能創(chuàng)造出巨大的需求，拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。最高明的策略就是讓老百姓借債消費(fèi)，而且還要預(yù)知未來(lái)幾十年的收入，房子就成了最理想的載體。因?yàn)橘I(mǎi)房不光要掏空，現(xiàn)在的存款還要背負(fù)二十年甚至三十年的債務(wù)。這樣一來(lái)，一個(gè)人未來(lái)三十年的收入就被提前套牢了。
但是當(dāng)時(shí)的老百姓對(duì)買(mǎi)房并不狂熱怎么辦？這就需要一套系統(tǒng)性的社會(huì)工程，來(lái)改造國(guó)民心理。第一，招制度性綁架設(shè)立住房公積金制度，直接從薪水里扣錢(qián)，專門(mén)用來(lái)買(mǎi)房，這不是簡(jiǎn)單的儲(chǔ)蓄，而是強(qiáng)制性的資金導(dǎo)向。公務(wù)員和事業(yè)單位成了第一批小白鼠，他們確實(shí)成了最早的既得利益者。這種示范效應(yīng)極其重要，讓老百姓覺(jué)得連公務(wù)員都在買(mǎi)房，我們也得買(mǎi)。第二招，結(jié)構(gòu)性逼迫，通過(guò)城市化進(jìn)程，逼迫農(nóng)民進(jìn)城怎么逼？很簡(jiǎn)單，大幅下調(diào)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口門(mén)檻，讓低價(jià)的進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品沖擊國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。還記得當(dāng)年的進(jìn)口大豆嘛，價(jià)格比本土的便宜一大截，直接把無(wú)數(shù)農(nóng)民擠破產(chǎn)了。這背后其實(shí)是一個(gè)深層的經(jīng)濟(jì)邏輯。通過(guò)開(kāi)放農(nóng)業(yè)市場(chǎng)，釋放農(nóng)村勞動(dòng)力，為工業(yè)化提供廉價(jià)勞動(dòng)力，但副作用就是農(nóng)民失去土地，必須進(jìn)城買(mǎi)房、安家。第三招，文化性死腦，通過(guò)媒體和影視作品瘋狂宣傳，把買(mǎi)房塑造成結(jié)婚的剛需什么結(jié)婚？三大件什么丈母娘經(jīng)濟(jì)都是這么炒作出來(lái)的，這種文化建構(gòu)非常成功。他把一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為包裝成了社會(huì)道德，沒(méi)房子就結(jié)不了婚，沒(méi)房子就是失敗者。這種道德綁架的殺傷力有多大？無(wú)數(shù)年輕人為了結(jié)婚，不惜掏空六個(gè)錢(qián)包買(mǎi)房。第四，招，權(quán)力性捆綁，把戶口教育、醫(yī)療全部和房子捆綁。農(nóng)民工的子女要在城里讀書(shū)，抱歉，沒(méi)有本地戶口不行，想要戶口先買(mǎi)房，這一招最陰險(xiǎn)。因?yàn)樗昧巳祟愖罨镜男枨螅瑢?duì)下一代的關(guān)愛(ài)，每個(gè)做父母的都不希望孩子輸在起跑線上。為了孩子的前途再苦再累，也要咬牙買(mǎi)房。這套連環(huán)套下來(lái)，房?jī)r(jià)開(kāi)始瘋狂飆升，但這還不夠，還需要金融杠桿的。最后放大買(mǎi)房可以加杠桿首付，只要三成，剩下的七成可以貸款，這意味著什么？本來(lái)只能買(mǎi)一套房的錢(qián)，現(xiàn)在可以買(mǎi)三套房，
杠桿的威力就是這么恐怖，它可以讓財(cái)富快速膨脹，也可以讓風(fēng)險(xiǎn)成倍放大。這種杠桿機(jī)制背后，有著深刻的貨幣學(xué)原理。當(dāng)銀行放貸買(mǎi)房時(shí)，實(shí)際上是在創(chuàng)造貨幣，每一筆房貸都相當(dāng)于向市場(chǎng)投放了新的流動(dòng)性房?jī)r(jià)上漲，抵押物價(jià)值增加，銀行更愿意放貸，更多資金進(jìn)入房市房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，這就形成了一個(gè)正反饋循環(huán)，直到泡沫破裂。在這個(gè)過(guò)程中，銀行賺得盆滿缽滿，地方政府通過(guò)賣(mài)地獲得了巨額資金，開(kāi)發(fā)商們一個(gè)個(gè)身價(jià)飆升。但是普通老百姓呢，他們用為來(lái)三十年的收入買(mǎi)了一套，可能永遠(yuǎn)不會(huì)漲價(jià)的房子。更荒唐的是，很多人買(mǎi)房根本不是為了住，而是為了炒作房子，空著也不出租，就等著漲價(jià)克現(xiàn)這種擊鼓傳花的把戲，最終總要有人成為最后的還大頭?，F(xiàn)在股聲停了，音樂(lè)結(jié)束了，大家才發(fā)現(xiàn)手里拿著的不是金子，而是一個(gè)隨時(shí)可能引爆的定時(shí)炸彈。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種模式并不新鮮。日本在八十年代末，美國(guó)在二零零八年之前都經(jīng)歷過(guò)類似的房地產(chǎn)泡沫，但中國(guó)的情況有其特殊性。第一，規(guī)?？涨褒嫶螅诙?，持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。第三，涉及面更廣，幾乎覆蓋了所有城市家庭。全國(guó)有多少套空置房？官方數(shù)據(jù)說(shuō)是七千萬(wàn)套，民間估算，超過(guò)一億套，這些房子夠兩三億人居住，但他們就那么空著，既不產(chǎn)生租金回報(bào)，也不創(chuàng)造任何價(jià)值。這種資源配置的扭曲程度令人震驚。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，任何商品的過(guò)度供給，都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌。房地產(chǎn)也不例外，當(dāng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)真實(shí)需求時(shí)，價(jià)格必然回歸。理性。更嚴(yán)重的是，這場(chǎng)游戲透支了整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)潛力，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。高房?jī)r(jià)、高房貸低，消費(fèi)內(nèi)需不振，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，收入增長(zhǎng)停滯。更難承受高房?jī)r(jià)，大部分家庭的收入都用來(lái)還房貸，哪里還有錢(qián)去消費(fèi)其他東西。這種影響是全方位的。在個(gè)人層面，老百姓背負(fù)巨額房貸，消費(fèi)能力被嚴(yán)重削弱。在企業(yè)層面同樣面臨訂單，減少成本上升。很多公司開(kāi)始裁員或者關(guān)門(mén)，在政府層面也不好過(guò)，土地出讓金，大幅減少，財(cái)政收入斷崖式下跌，但債務(wù)和支出壓力依然巨大，國(guó)外的情況也不容樂(lè)觀。歐美國(guó)家正在和我們經(jīng)濟(jì)脫鉤，出口訂單大幅萎縮，以前靠出口賺外匯的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了?，F(xiàn)在必須依靠?jī)?nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但是內(nèi)需從哪里來(lái)？老百姓的錢(qián)都被房子榨干了？現(xiàn)在我們正在進(jìn)入一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)周期，這個(gè)周期的特征就是去杠桿和還債。
個(gè)人要還房貸企業(yè)要還貸款，地方政府要償還債務(wù)，在這個(gè)過(guò)程中，流動(dòng)性會(huì)越來(lái)越緊張，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)越來(lái)越艱難。這種去杠桿過(guò)程，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫做債務(wù)通縮。當(dāng)所有人都在還債時(shí)，市場(chǎng)上的貨幣供應(yīng)量實(shí)際上在減少物價(jià)下跌，經(jīng)濟(jì)萎縮。日本在九零年代就經(jīng)歷過(guò)這樣的過(guò)程，用了將近三十年才走出陰霾。房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題還在持續(xù)發(fā)酵，各種房企爆雷的消息不斷傳出，從恒大到融創(chuàng)，從家兆業(yè)到澳元，一個(gè)個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭相繼倒下，這些企業(yè)的倒閉不僅影響到購(gòu)房者的利益，也會(huì)波及到整個(gè)金融系統(tǒng)銀行的壞賬在增加，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，很多房貸已經(jīng)變成了不割資產(chǎn)。什么叫負(fù)資產(chǎn)？就是房子的市值已經(jīng)低于未償還的貸款金額。這種情況下，借款人寧愿斷供，也不愿意繼續(xù)還貸銀行的損失可想而知，從金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的角度看，這種情況極其危險(xiǎn)，銀行是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的血管，如果銀行出現(xiàn)大規(guī)模壞賬，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系都可能面臨崩潰。這就是為什么各國(guó)政府都對(duì)房地產(chǎn)泡沫如此重視的原因，地方政府面臨著獨(dú)特的財(cái)政體制問(wèn)題，他們承擔(dān)了大量的公共服務(wù)職能，但稅收權(quán)主要在中央土地出讓金成了地方政府的重要收入來(lái)源。這種模式在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期還能維持，但現(xiàn)在已經(jīng)難以為繼。這就是為什么現(xiàn)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)政策面臨如此大的困境，傳統(tǒng)的刺激政策已經(jīng)失效，因?yàn)閱?wèn)題的根源不在于流動(dòng)性不足，而在于需求結(jié)構(gòu)的根本性扭曲，各地都在想辦法刺激樓市什么降首付降利率，放寬限購(gòu)各種政策輪番上陣，但是效果如何，市場(chǎng)的反應(yīng)并不熱烈，因?yàn)槔习傩找呀?jīng)被下怕了，也沒(méi)有那么多錢(qián)了。更深層次的問(wèn)題在于，這種刺激政策實(shí)際上是在延續(xù)舊有的發(fā)展模式，而不是在尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。如果繼續(xù)依賴房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)，只會(huì)讓泡沫變得更大，最終的破裂也會(huì)更加慘烈。從國(guó)際比較的角度看，成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)體都有一個(gè)共同特點(diǎn)，即從房地產(chǎn)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。
韓國(guó)在九零年代，德國(guó)在二十一世紀(jì)初都經(jīng)歷過(guò)類似的轉(zhuǎn)型，但這個(gè)過(guò)程往往伴隨著短期的經(jīng)濟(jì)陣痛，未來(lái)的路在哪里？如果沒(méi)有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，沒(méi)有新的消費(fèi)熱點(diǎn)。這個(gè)下降的周期可能會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，制造業(yè)需要升級(jí)，科技創(chuàng)新需要突破新能源、人工智能。這些新興產(chǎn)業(yè)需要發(fā)展壯大，但是這些都需要時(shí)間，也需要大量的資金投入。問(wèn)題是，當(dāng)大部分資金都被房地產(chǎn)綁架時(shí)，哪里還有錢(qián)去投資這些新興產(chǎn)業(yè)，這就是資源配置扭曲帶來(lái)的長(zhǎng)期后果，短期內(nèi)創(chuàng)造了虛假的繁榮，長(zhǎng)期內(nèi)卻損害了經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新能力。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，最重要的是要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不要再抱著房?jī)r(jià)會(huì)重新暴漲的幻想。房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，接下來(lái)是漫長(zhǎng)的調(diào)整期。在這個(gè)過(guò)程中，現(xiàn)金為王穩(wěn)定的收入來(lái)源比什么都重要，更重要的是要重新思考，什么是真正的財(cái)富？房子只是居住工具，不是財(cái)富本身，真正的財(cái)富是知識(shí)、技能、創(chuàng)新能力以及對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的洞察力。在即將到來(lái)的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這些才是最寶貴的資產(chǎn)。這場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)整背后的深層邏輯告訴我們，任何依賴單一產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)模式都是不可持續(xù)的，唯有在調(diào)整中找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在變化中把握機(jī)遇，才能真正走向高質(zhì)量發(fā)展的未來(lái)。
最后我想說(shuō)，在中國(guó)想要獲得財(cái)富，必須看清國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，并且順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。相反，如果你現(xiàn)在覺(jué)得錢(qián)越來(lái)越難賺，那么你要反思一下，是不是你的思維已經(jīng)落后了？導(dǎo)致了你掉入了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的深淵里。我推薦你不妨看一下我櫥窗里的金思維認(rèn)知課老師會(huì)用淺顯易懂的大白話給你講明白經(jīng)濟(jì)學(xué)理的常識(shí)，幫助你對(duì)金錢(qián)有一個(gè)更深刻全面的理解。（網(wǎng)文）
