你有沒有過這樣的經歷？按時足額交著物業(yè)費，卻總覺得自己成了“被管理對象”：探親車輛被攔在小區(qū)門外、公共收益一筆糊涂賬、報修問題遲遲得不到回應、甚至遭遇物業(yè)以停水斷電方式催繳費用……
如今
這些困擾全國億萬家庭的，物業(yè)矛盾與民生點
迎來了頂層設計的根本性變革
近日，從2026年全國兩會傳來重磅消息：住房和城鄉(xiāng)建設部已正式明確，采納全國人大代表樊蕓提出的“將‘物業(yè)管理’修改為‘物業(yè)服務’”的建議，將立即啟動《物業(yè)管理條例》修訂工作，同步完成國民經濟行業(yè)分類、統(tǒng)計目錄中相關表述的調整，實現(xiàn)從法規(guī)名稱到行業(yè)定位的全面更名。3月7日，在十四屆全國人大四次會議上海代表團小組會議上，全國人大代表、上海市城市更新專家委員會副主任樊蕓正式提出建議：將《物業(yè)管理條例》更名為《物業(yè)服務條例》，把國民經濟行業(yè)分類中的“物業(yè)管理”統(tǒng)一調整為“物業(yè)服務”，從頂層設計厘清物業(yè)與業(yè)主的權責邊界，讓產權所有人真正感受到“主人翁”地位。
3月9日，建議提出僅隔48小時，住建部工作人員便主動致電樊蕓代表，明確答復其建議已被全面采納，相關條例修訂與行業(yè)規(guī)范調整工作將立即啟動。
兩字之差，絕非文字游戲而是定位的根本反轉
事實上，從“管理”到“服務”，看似一字之差，背后卻是物業(yè)行業(yè)核心定位的徹底顛覆，是對業(yè)主與物業(yè)權責關系的全面重塑
我國《民法典》早已在第二十四章專章設立“物業(yè)服務合同”，全篇統(tǒng)一使用“物業(yè)服務”“物業(yè)服務人”表述，明確了物業(yè)服務的契約屬性——物業(yè)服務合同，是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序管理維護等服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
但此前施行20余年的《物業(yè)管理條例》，名稱與核心表述仍沿用“管理”二字，不僅與《民法典》的規(guī)范表述存在偏差，更讓部分物業(yè)公司陷入了“管理者”的角色錯位，把業(yè)主當成了“被管理對象”，這也是多年來物業(yè)與業(yè)主矛盾頻發(fā)的核心根源。
此次更名，從行政法規(guī)層面實現(xiàn)了與《民法典》的全面銜接，徹底消除了法律認知與執(zhí)行層面的偏差，讓“業(yè)主花錢買服務”的契約本質，有了更清晰、更統(tǒng)一的法規(guī)支撐。
這次調整，從制度源頭明確了一個核心事實：物業(yè)只有做為服務的權力，沒有物業(yè)想干什么就干什么的權力，物業(yè)以后干什么比需經過大部分業(yè)主同意才行，業(yè)主是小區(qū)的所有權人，物業(yè)是花錢賣來服務業(yè)主的。而不是來管理的、這充分說明業(yè)主是真正的主人；管理權在業(yè)主手中，物業(yè)是受業(yè)主委托、收取服務費用的乙方，是服務提供者，而非“管理者”。
物業(yè)的所有權限，均來自業(yè)主的委托與物業(yè)服務合同的約定，不存在任何超越合同的“天然管理權”。這意味著，今后物業(yè)再也不能以“管理”為由，隨意限制業(yè)主出入、管控業(yè)主合法權益、越界干涉業(yè)主生活。
正是源于基層調研中發(fā)現(xiàn)的真實民生難題：一位70多歲的市民，每次開車送獨居的老母親回老舊小區(qū)，都會被物業(yè)以車位緊張為由攔在門口，即便只是臨時放下老人就走，也屢屢被拒。
而這樣的小事，在全國無數(shù)小區(qū)反復上演。門禁變“關卡”、車位成“斂財工具”、服務打折扣、收費不透明、公共收益被侵占、業(yè)主維權舉步維艱……背后的核心問題，正是物業(yè)角色的錯位。
從“管理”到“服務”的轉變，就是要從根源上扭轉這種錯位，讓物業(yè)回歸服務本位，雖沒有管理權但是服務業(yè)主不能少，把業(yè)主的居住體驗和合法權益放在首位。
維權更有底氣，權責邊界更清晰
新規(guī)明確了物業(yè)的服務屬性，今后物業(yè)以“管理”為由越界侵權、限制業(yè)主合法權益的行為，物業(yè)只能服務好業(yè)主就行了，物業(yè)對業(yè)主沒有任何管理權限了。
都將有明確的法規(guī)約束，業(yè)主的維權之路將有更堅實的法律支撐，再也不用忍氣吞聲。
公共收益更透明，糊涂賬將被終結
小區(qū)電梯廣告、外墻海報、公共車位租金、快遞柜進場費等公共收益，本就屬于全體業(yè)主共有。服務定位的明確，將進一步推動公共收益監(jiān)管細則的落地，強制要求單獨建賬、定期公示、?？顚Ｓ?，杜絕物業(yè)私自截留、挪用業(yè)主共有資產的亂象。
倒逼服務升級，收費與服務必須匹配
當行業(yè)核心評價標準從“管控力”轉向“服務力”，物業(yè)公司必須主動提升服務質量、優(yōu)化服務體驗，才能贏得業(yè)主的信任與認可。這將徹底打破“服務越差、收費越亂、業(yè)主拒繳、服務更差”的物業(yè)，業(yè)主有權進行取締或更換物業(yè)，拒絕惡性循環(huán)，推動行業(yè)形成“優(yōu)質服務、合理收費、良性循環(huán)”的健康生態(tài)。
行業(yè)準入與退出機制更順暢
服務定位的錨定，將進一步完善物業(yè)企業(yè)信用評價體系，暢通業(yè)主選聘、解聘物業(yè)公司的渠道，服務差、口碑差的物業(yè)企業(yè)，將更快被市場淘汰。(記者宋文華)
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